Апартаменты давно перестали быть редкостью. Они популярны. По оценкам специалистов, сегодня на них составляют до 20% только московского рынка жилья. В первом квартале 2025 года на апартаменты приходилось 9,4% столичных новостроек. А в масштабах страны апартаменты составляют 3-4% всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет. Их продолжают много строить и активно покупать.

Но и застройщики, и риелторы, и хозяева апартаментов сегодня едва ли не хором говорят об их главном недостатке: сейчас собственники такого жилья не имеют права быть в нем зарегистрированы.

И это, сказал Конституционный суд, неправильно. Ситуацию, а точнее, нормы закона следует поправить.

Кого конкретно за такое решение КС должны благодарить те, кто живет в апартаментах?

Знакомьтесь: жительница Санкт-Петербурга Виктория Пиунова. Пока одни граждане вздыхали по поводу невозможности прописаться, другие - возмущались, эта смелая женщина пошла в главный суд страны. И он ее аргументы услышал и признал законными.

Все началось с того, что Виктория Пиунова обратилась через паспортный отдел управляющей компании в орган внутренних дел с заявлением о регистрации всех членов своей семьи по месту пребывания - в Санкт-Петербурге. Зарегистрировать себя, мужа и двух несовершеннолетних детей она планировала в апартаментах гостиничного типа. У них был статус - "нежилое помещение". И принадлежали они на праве собственности матери ее супруга.

К заявлению Виктория приложила нотариально удостоверенное согласие собственника помещения на регистрацию, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа, на котором расположено это нежилое помещение. Но ей было отказано. Обращение в суд также не помогло.

Все суды - от первой инстанции до Верховного - отказ фактически поддержали. Основной аргумент: регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законом не предусмотрена. А регистрацию в гостинице осуществляет ее администрация. Также суды подчеркнули, что, хотя здание предназначено для размещения гостиницы, само помещение, на регистрации в котором настаивала гражданка, в состав гостиничного фонда не включено.

И вот что на это ответил Конституционный суд РФ.

Цитирую дословно: "Свободно реализуя конституционное право на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации, гражданин обязан уведомлять орган регистрационного учета о месте своего пребывания и жительства. Отсутствие регистрации не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но может породить неудобства в процессе их осуществления".

КС напомнил, что у нас в стране существует два разных порядка регистрации граждан по месту пребывания. Это регистрация уполномоченными органами в жилых помещениях, не являющихся местом жительства, на основании заявления граждан, а также регистрация администрациями учреждений с определенными нежилыми помещениями с представлением в органы МВД соответствующей информации.

В первом случае выдается свидетельство о регистрации, а во втором - это не предусмотрено. Это различие обусловлено различным правовым режимом, установленным для жилых и нежилых помещений.

Кроме того, Конституционный суд напомнил, что сегодня широко распространено долгое пребывание, а фактически - проживание граждан в нежилых помещениях, которые, судя по проектной документации, сходны с квартирами, но не входят в фонд гостиниц и "иных средств размещения".

"И хотя такие помещения объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и прочих нужд, невозможность в них зарегистрироваться, притом что временное проживание в них не запрещено, ограничивает право граждан на свободный выбор места пребывания", - заявил КС.

Высокий суд также усмотрел в сложившейся ситуации нарушение права частной собственности. Ведь владельцы таких помещений не могут свободно их использовать для личных и всех прочих нужд. Не могут и предоставлять их в пользование, поскольку ни сами собственники, ни пользователи, например, близкие родственники, не могут там зарегистрироваться.

КС подчеркнул, что возведение зданий с нежилыми помещениями, предназначенными для пребывания граждан, часто идет в зонах, в которых не столь большое значение, как при жилой застройке, имеют градостроительные нормы. Соответственно, застройщик апартаментов банально избегает части расходов. И это снижает стоимость такой недвижимости. Но проживающие там люди все равно пользуются окружающей инфраструктурой и вне зависимости от регистрации увеличивают нагрузку на нее.

Вопрос о балансе интересов между собственниками жилых помещений, стоимость которых была выше, и приобретателями нежилых помещений решается за счет дальнейшего вклада хозяев апартаментов в обустройство населенных пунктов. Потому что апартаменты - это и более высокие ставки налога на имущество физлиц, и стоимость коммунальных услуг, и отсутствие льгот при их оплате.

Еще один аргумент КС: "Нельзя не учесть, что если появление такого рода нежилых помещений на рынке и не было обусловлено активными действиями публичной власти, то она и не принимала мер к предотвращению распространения этого явления".

Главный вывод - оспариваемые женщиной нормы о невозможности регистрации не соответствуют Конституции РФ. Теперь федеральному законодателю и правительству РФ надо будет внести в действующее правовое регулирование изменения. И они не лишены возможности определить порядок регистрации по месту пребывания дифференцированно "в зависимости от особенностей нежилого помещения и других обстоятельств".

До этого момента регистрация собственников, их родных и членов их семей по месту пребывания в апартаментах будет вестись органом регистрационного учета "в порядке, установленном для регистрации по месту пребывания в жилых помещениях". Такая регистрация граждан в нежилых помещениях не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры. КС подчеркнул: его постановление также не свидетельствует о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и пр.

Дело Пиуновой пересмотрят.

https://rg.ru/2026/02/03/kvartirnyj-otvet.html